Boligmarkedet som ikke fungerer

Det norske boligmarkedet er det eneste i hele Europa uten regulerte innslag, dvs. «no safe haven». Vår markedsliberale modell tilsier fri prisdannelse på alle typer boliger gjennom avtaler mellom kjøper og selger. Dette gjelder i praksis også for leieforhold, men leiemarkedet er ofte lite og uoversiktlig.
Av: Bjørn-Erik Øye Publisert: Emnekategorier: boligbygging boligmarkedet boligpris europa

 

Vår uregulerte modell har sendt oss opp på en europeisk andreplass hva angår produksjonskostnader (inkl. tomt), kun slått av Sveits. Hva angår salgsprisene, har disse ikke fulgt med i samme takt. Norge havner faktisk godt utenfor de europeiske topp 10-listene mht. prisene på selveierboliger. Dette til tross for at vi har hatt en gjennomsnittlig årlig prisvekst på mer enn 6 %, i 30 år!

 

I teorien skulle et marked med en slik 30-årig prisveksthistorikk ha lokket til seg investorer og boligutviklere i hopetall. Faktum derimot, er at vi sliter mer enn noensinne med å produsere et antall boliger som står noenlunde i proporsjon til den demografiske utviklingen. I beste fall vil markedet i år klare å levere 28 000 nye boliger (ferdigstilte), trolig rundt 7-8 tusen færre enn vi burde ha bygget. Størst er etterslepet i Oslo, det er ikke tilfeldig at det er der prisveksten og presset når nye høyder i disse dager.

 

Vi har verden rundt en rekke eksempler på boligmarkeder som har opplevd tilsvarende og til og med sterkere prisvekst enn her i Norge. Overalt ellers har teori vist seg å stemme med praksis. En vedvarende prisvekst som er betydelig høyere enn inflasjonen, har lokket et stort antall investorer og utviklere inn i markedet og sørget for en kraftig vekst i boligbyggingen. Irland er et nærliggende eksempel. Befolkningsveksten før finanskrisen i 2008 var så stor og trangboddheten så sterk at det var etterspørsel nok til å produsere, og selge, om lag 800 000 boliger over en tiårsperiode. Da krakket kom sank befolkningsveksten til nærmere null og husholdningenes økonomi gikk i kjelleren. Plutselig var det titusenvis av nye boliger som manglet kjøpere, og boligbyggingen krakket fullstendig. Tilsvarende scenarier (populært kalt bobler) kjenner vi fra Spania, USA og Danmark.

 

For Norges del har vi de siste ti årene klart å produsere 275 000 nye boliger, til tross for raskt økende boligpriser. Om teori og praksis hadde fulgt hverandre også i Norge, burde vi sett en langt kraftigere vekst i boligproduksjonen det siste tiåret.

 

Hva er det som er så forskjellig her i det norske boligmarkedet i forhold til andre land? Hva er det som ikke fungerer her (evt. fungerer annerledes)?

 

Antagelig må vi først knuse myten om et liberalt boligmarked. Ja, vi lar så absolutt markedsmekanismene styre i omsetningsleddet, men vi glemmer at rammene for denne delen av verdikjeden er sterkt regulert. Plan- og reguleringssiden er åpenbart helt utenfor markedets kontroll og innflytelse. Regelverk og forskriftsfloraen likeså. Skatte- og avgiftspolitikken relatert til boligen er selvsagt også fristilt fra markedsaktørene. Boligutviklingen er dessuten omgitt av ekstremt kompliserte og langdryge politiske prosesser, hvor absolutt alt som finnes av særinteresser kan (og vil) ha et ord med på veien fra luftig plan til konkret prosjekt.

 

Resultatet av et slikt rammeverk, er en soleklar europeisk topp-plassering hva angår antall dager for å behandle en byggesøknad, ifølge OECD . Med rundt 220 dager i snitt er vi klart i tet foran Polen på andreplass med 180 dager. Tilsvarende tall for USA og Finland er til orientering under 10 dager. Og, veldig viktig, dette er saksbehandlingstid etter at reguleringsplan etc. er godkjent. Som vi vet, er det jo der den virkelige tidsbruken skjer.
I praksis så tar det ofte mer enn 5 år fra en optimistisk utvikler/investor starter planleggingen av et boligprosjekt til vedkommende får lov å sette spaden i jorden. Deretter tar det ytterligere noen år før prosjektet er ferdigstilt/solgt, og til sist kommer en garantiperiode hvor utbygger må garantere for ytterligere plunder og heft.

Investor- og utbyggerrisikoen i Norge er betydelig, nettopp fordi man kontinuerlig må planlegge og bygge for et volatilt marked med en horisont på minst fem år.

Sammenhengen blir tydelig i et diagram med boligtilbudets prisrespons på y-aksen og antall dager det tar å få en byggetillatelse på x-aksen, hentet fra OECD-artikkelen «The Price Responsiveness of Housing Supply in OECD Countries». Når boligprisene øker med én enhet, øker boligtilbudet i USA med 2 enheter, Danmark 1,2 og Finland 1, mens boligtilbudet i Norge kun øker med 0,5. Tilbudsresponsen er signifikant negativt korrelert med antall dager det tar å få en byggetillatelse. Lengre saksbehandlingstider gir, ikke overraskende, svakere og tregere tilbudsrespons.

Boligtilbudets prisrespons på y-aksen og antall dager det tar å få en byggetillatelse
Boligtilbudets prisrespons på y-aksen og antall dager det tar å få en byggetillatelse på x-aksen

Kilde: OECD

Konsekvensen av lange saksbehandlingstider, stadig endrede rammevilkår og kompliserte politiske prosesser er at den mest liberale boligmarkedsmodellen i Europa rett og slett ikke fungerer, om målet er å produsere et antall boliger som står i forhold til befolkningsutviklingen og samtidig hindre galopperende boligpris- og gjeldsvekst.

 

Norsk økonomi beveger seg nå inn i et mer usikkert økonomisk terreng enn vi har blitt vant til. Sett fra en boligutviklers ståsted nødvendiggjør dette en kalkyle på hvordan det norske boligmarkedet ser ut i 2020 – 2025. Antagelig vil samme utvikler i planperioden frem mot 2020 oppleve stadige endringer i forskrifter og regler. Sannsynligheten for endringer i skatte- og avgiftssiden ser dessuten ut til å øke. Risikobildet skal antageligvis også toppes med nye retningslinjer fra Finanstilsynet, der bankenes spillerom når det gjelder utlån til boligformål vil innskrenkes.

 

Dessverre for boligkjøpere er det dermed lite sannsynlig at boligbyggingen vil øke tilstrekkelig til å sørge for en stabil boligprisutvikling fremover. Markedsmekanismene fungerer ikke, ting (les: prosessene) tar rett og slett for lang tid.

Filtrering

Ralaterede blogginnlegg