Eie- og leiemarkedet i Oslo

Presset i Oslos boligmarked har ikke forsvunnet over natta, som man lett kan få inntrykk av. En stor del av presset ser ut til å ha flyttet seg fra eiemarkedet til lillebroren leiemarkedet. Gjennom 2016 fikk vi en eksplosiv prisvekst i Oslos eiemarked, mens det gikk ganske trått med prisutviklingen på leieboliger.
Av: Nejra Macic Publisert: Emnekategorier: eiemarkedet leiemarkedet prisutviklingen

Vi var vitne til at investorer i større grad enn tidligere absorberte boliger i eiemarkedet, og bidro til å redusere tilbudet og øke etterspørselen i samme marked, slik at prisene – ikke overraskende – økte en god del. Samtidig overførte de disse samme boligene til leiemarkedet, der tilbudet økte og etterspørselen, i beste fall, holdt seg konstant. For investorene var leiemarkedet en gylden sparegris. Hele flokken hadde sterke forventninger til videre prisvekst, samtidig som de månedlige låneinntektene alene ga brukbar avkastning.

 

For å være en investor i denne sammenheng, holder det at du kjøpte en bolig nummer to, som du ikke hadde noen planer om å bo i selv. Du kunne være middelaldrende med sparepenger til overs, eller 30-åring med ekstra egenkapital å rutte med, siden primærboligen hadde økt såpass mye i verdi. Du kunne være en privatperson eller et AS, både lite og stort.

 

Våren 2017 snudde det hele. Investorene fikk nye spilleregler å forholde seg til. Nå måtte de stille 40 % egenkapital dersom de skulle kjøpe bolig nummer to, tre, fire… i Oslo, og muligheten falt bort for mange. De nye boliglånsreglene stoppet også dem som hadde planer om å låne mer enn fem ganger inntekt. Prisnedgangen i Oslo var et faktum i mai, og forventninger til videre prisvekst falt som en stein. Det hele ble krydret med påstander fra sjeføkonomer om at krakket nå er rett rundt hjørnet. Krakket har tilsynelatende vært rett rundt hjørnet de siste 10-15 årene, men nå kom vi til hjørnet, sånn på ordentlig.

 

Hva skjer så?

Jo, vi ser at utleieboliger legges ut for salg i stor stil, fordi investorene ønsker å realisere gevinst. Tilbudet av utleieboliger faller, og de samme boligene blir overført til eiemarkedet, der tilbudet øker og etterspørselen faller. I tillegg til investorene, ser vi at mannen i gata også følger flokken og ønsker å realisere gevinst, og legger sin bolig ut for salg. Fra Oslos utleiemeglere kan man høre at etterspørselen etter spesielt korttidsleie har økt, og at det skyldes «folk som selger boligen sin på topp og har planer om å kjøpe igjen på bunn, i mellomtiden leier de». Resultatet av denne preferansevridningen er at leieprisene utvikler seg langt mer positivt enn eieprisene de siste par månedene.

 

Summa summarum, direkteavkastningen på utleieboliger øker nå som leieprisene i Oslo stiger relativt mye i forhold til eieprisene. Hvis saueflokken skulle få med seg det her, kan det hende tilbudet av boliger i eiemarkedet fremover blir mindre enn de fleste frykter. Dét kan gi myk landing i Oslomarkedet i høst.

 

 

 

Månedsutviklingen i leie- og eieprisene i Oslo har en tendens til å jevne hverandre ut, slik at utviklingen i Oslos bopriser er langt mer stabil enn de to komponentene. Den samlede boligetterspørselen er ikke så volatil som man kan få inntrykk av ved å vie all oppmerksomhet til eieprisene. En veldig forenklet gjennomsnittlig leie- og eiepris (rosa kurve) er her vektet med 30 % leie og 70 % eie.