Boligprisene og oljeprisfall

I år har oljeprisfall og krisestemning rammet landet, men boligprisene stiger likevel som om ingenting har skjedd. Sju prosent blir veksten i 2015, hvilket til og med er betydelig mer enn i 2014, da oljeprisen var rundt 100 $ fatet til langt ut på sommeren. Det ser nesten ut til at boligmarkedet er upåvirket, også av oljeprisfall – men bare nesten. Spør Rogalendingene, og spesielt de som bor i Stavanger og Sandnes, om alt er som før i boligmarkedet der?
Av: Kjell Senneset Publisert: Emnekategorier: arbeidsmarkedet boligmarkedet boligprisene oljeprisfall

Noe sånt som 40 % av alle arbeidsplassene i Rogaland har en eller annen tilknytning til petroleumsnæringen, enten ved at de jobber i et oljeselskap eller via næringer som leverer varer og tjenester til disse selskapene. Det er en mye større andel enn i noe annet fylke. Hordaland og Møre og Romsdal på de neste plassene har vel 20 %. På landsbasis er andelen ca. 13 %.

 

Nedbemanningen i oljeselskapene og i leverandørnæringene har sørget for at arbeidsledigheten i Rogaland har økt mye mer enn i andre fylker, og dette har igjen sørget for lavere befolkningsvekst enn før. Ingen vits i å flytte til et fylke som ikke har jobber å tilby. Høyere arbeidsledighet fører til redusert flytteaktivitet innad i fylket også, mens lavere befolkningsvekst reduserer boligetterspørselen via den demografiske komponenten i etterspørselen. Også kalt boligbehovet. Det er altså utviklingen i befolkningen og i arbeidsmarkedet som struper boligmarkedet i Rogaland, og sånn hadde det selvsagt vært uansett hvordan svekkingen av arbeidsmarkedet hadde kommet i stand.

 

En komponent til må være på plass for å få til en nedgang i boligprisene, slik rogalendingene opplever det nå. Det er nivået på boligbyggingen – det må være så høyt at boligbestanden vokser mer enn veksten i etterspørselen, generert av befolkningsutviklingen og den økonomiske utviklingen, representert av situasjonen på arbeidsmarkedet.

 

Dersom boligbyggingen hadde falt så mye at endringen i boligbestanden var i tråd med endringen i etterspørselen, ville heller ikke boligprisene falt. Men boligbyggerne i Rogaland ser ikke ut til å la seg affisere noe særlig av at alt ikke er som før i fylket. Det ligger an til at det blir gitt nesten like mange igangsettingstillatelser til nye boliger i år som i fjor. Da blir det tilbudsoverskudd på boligmarkedet også i tida framover, og boligprisene vil fortsette å falle.

 

Rogaland er annerledesfylket – foreløpig

Til nå er det bare i Rogaland at boligmarkedet er synlig preget av nedturen i oljesektoren. Selv i oljetunge fylker som Hordaland og Møre og Romsdal er det meste som før – boligprisene har steget i 2015. Veksten er kanskje noe lavere enn for landet under ett, og særlig i Møre og Romsdal, ifølge prisstatistikken til Eiendom Norge, men prisvekst indikerer uansett overskuddsetterspørsel i boligmarkedet.

 

I mange fylker er boligbyggingen i byer og tettsteder preget av byråkratiske flaskehalser, som har bidratt, og bidrar, til at tilbudet av boliger ikke har holdt følge med etterspørselen. Et like viktig bidrag til ubalansen i boligmarkedet mange steder er de høye kostnadene ved å bygge nytt, som sørger for at nye boliger ikke kan konkurrere med brukte på pris. Mange potensielle boligkjøpere velger bruktmarkedet, og dermed blir etterspørselen etter nye boliger tilsvarende lavere.

 

Alt i alt blir dermed produksjonen av nye boliger for lav til å hindre prisvekst i boligmarkedet. Det betyr at etterspørselen godt kan falle, til og med ganske mye mange steder, uten at boligprisene synker. Spesielt gjelder dette de større byene. Det ser dessuten ut til at en stadig større andel av innbyggerne i disse byene vil bo sentrumsnært. Altså der hvor potensialet for nybygging ofte er lavest.

 

Dette vil neppe endre seg selv om norsk økonomi er blitt mer vaklevoren. Men neppe så vaklevoren at det blir et generelt prisfall i boligmarkedet på landsbasis. Kanskje vil boligprisene begynne å falle i Møre og Romsdal etter hvert, og muligens også i Hordaland. Og muligens i Vest-Agder, som også er ganske oljeeksponert. Prisfall i f.eks. Oslo er langt unna.

 

Så selv om Rogaland kanskje får følge av et par andre fylker etter hvert, vil boligprisene mest sannsynlig fortsette å øke i mesteparten av landet for øvrig. I hvert fall hvis norsk økonomi utvikler seg i tråd med de siste prognosene. De viser fortsatt vekst i både samlet produksjon og sysselsetting, om enn svakere enn vi er vant til. Hvis begge deler, både produksjon og sysselsetting, skulle begynne å falle ut over i 2016, blir nok bildet et annet. Da vil arbeidsinnvandringen stoppe mer eller mindre opp og den innenlandske flytteaktiviteten bli redusert. Etter hvert vil nok etterspørselen etter boliger synke så mye at det fort kan bli en generelt overskuddstilbud i boligmarkedet. Hvor stort det eventuelt blir vil avhenge av boligbyggernes markedskompetanse og hvordan de evner å tilpasse produksjonen til markedet. På litt lengre sikt vil nok også flyktningestrømmen begynne å påvirke boligmarkedet på et eller annet vis, men neppe de to-tre første årene.

Filtrering

Ralaterede blogginnlegg