For det første måler Prognosesenteret bare antall igangsatte boliger. Tallene publiseres månedlig, og igangsettingen er fordelt på 3 boligtyper: enebolig, småhus, leilighet. SSB måler derimot alle typer bygg, og kvartals- og årsstatistikken er inndelt etter matrikkelens bygningsundergruppe med hele 128 bygningstyper. SSBs månedsstatistikk er delt inn etter hvilken næring brukeren av bygget tilhører (22 typer), men skiller ikke på boligtype.
En annen forskjell er at SSBs byggearealstatistikk er en fulltelling basert på kommunenes registrering i matrikkelen, mens Prognosesenterets målinger er basert på innrapportering fra et utvalg markedsaktører. Utvalget dekker i overkant av halvparten av landets boligprodusenter, og inneholder både regionale/landsdekkende aktører og lokale aktører. Aktørene innrapporterer «spaden-i-jorda-igangsetting» og salg av nye boliger. Siden Prognosesenterets målinger ikke er en fulltelling, er de først og fremst egnet til å vise endringer i igangsettingen.
På grunn av ulik praksis i kommunene samt andre feilkilder, gikk SSB i år 2000 over til å la tidspunktet for registrering i matrikkelen avgjøre hvilken periode en tillatelse skulle tilhøre, og ikke rapportert tidspunkt for faktisk igangsetting. Ved å gjøre det på denne måten, hindrer SSB at historikken endrer seg for hver forsinkede tillatelse som registreres, selv om det representerer en feilkilde. I 2014 tilhørte 78 % av det registrerte bruksarealet statistikkåret. Inntil samtlige bygg igangsatt i et gitt år har blitt registrert i Matrikkelen (noe som kan ta mange år), er registrerte igangsettingstillatelser det beste målet vi har på igangsettingsnivået.
Som regel er det likevel god sammenheng mellom registrerte tillatelser og faktisk igangsetting, ettersom det er vanlig å søke tillatelse ganske tett opptil byggestart. Fordi en igangsettingstillatelse varer i tre år, kan det imidlertid bli betydelige forskjeller i perioder der markedet svinger. Det er hverken gitt at et bygg vil bli igangsatt i samme periode som det er søkt tillatelse, eller at tillatelsen i det hele tatt vil bli benyttet.
For eksempel ble flere prosjekter lagt på is eller kansellert under finanskrisen, til tross for at det allerede var gitt igangsettingstillatelse. I 2008 viste registrerte igangsettingstillatelser en igangsetting på om lag 25 000 boliger, mens Prognosesenterets målinger antydet et fall i igangsettingen til et nivå på rundt 20 000. I tillegg kan antall igangsettingstillatelser øke tett opptil når en overgangsperiode for innføring av nye tekniske forskrifter utløper, uten at faktisk igangsetting nødvendigvis følger med.
Oppsummert bruker vi SSBs endelige årsstatistikk som anslag på nivået på faktisk igangsetting, med mindre vi mistenker store avvik mellom statistikk og virkelighet, som i 2008. Vi bruker egne målinger av igangsetting som en indikatorer for endringer i byggeaktiviteten i nyboligmarkedet, mens nyboligsalget er en nyttig input til prognosene. For å få oversikt over utviklingen i markedene for nybygg, bør man derfor se på flere indikatorer, og vite hva de sier noe om og hva de ikke sier noe om – noe som forhåpentligvis er litt klarere etter du har lest dette innlegget.
Nyhetsbrev