Sterk boligprisvekst over tid har ført til høye prisnivåer, og vi kan stadig lese at det har blitt vanskeligere å etablere seg i boligmarkedet. Det har vært spesielt mye oppmerksomhet om Oslo, der prisnivået har blitt såpass høyt at husholdninger med normal inntekt sliter med å kjøpe seg en “vanlig” bolig. Problemstillinger rundt dette er noe Prognosesenteret stadig får spørsmål om, og har derfor nå utviklet en tjeneste som ser nærmere på denne balansen mellom tilbud i form av boligverdi og etterspørsel i form av kjøpskapasitet i boligmarkedet. For å få til dette har vi gjort en beregning av boligverdien for alle boliger i Norge. Kjøpskapasitet er en beregnet verdi basert på avidentifiserte likningsdata, som illustrerer hvor stort beløp den enkelte skatteyter eller husholdning kan legge i et boligkjøp. Dette beregnes ut fra inntekt, gjeld og formue, som finnes per skatteyter. Mer om metoden bak disse beregningene under.
Tjenesten viser andelen av husholdningene i en valgt kommune (bostedskommune) som har råd til (har kjøpskapasitet til) en bolig til en gitt verdi i samme eller en annen kommune (boligkommune). Brukeren kan selv tilpasse søket ved å velge boligtype for boligverdi, samt en- eller flerpersonshusholdninger, alder og lånegrad for å kjøpskapasitet.
Kjøpskapasitet er en beregnet verdi basert på avidentifiserte likningsdata, som illustrerer hvor stort beløp den enkelte skatteyter eller husholdning kan legge i et boligkjøp. Dette beregnes ut fra inntekt, gjeld og formue, som finnes per skatteyter. Ligningsåret brukt i denne beregningen er 2021, og deretter har vi indeksert oss frem til estimert nåverdi på ligningsverdiene ved hjelp av aggregert løpende statistikk fra SSB. I tillegg bruker vi vår egenberegnede boligverdi (som estimeres per bolig) til å estimere egenkapitalen for den enkelte skatteyter. Lånekapitalen er basert på inntekt, som deretter multipliseres med en varierende lånemultiplikator. Egenkapitalen er basert på gjeld- og formuesstatistikken, samt den beregnede boligverdien. Summen av egenkapital og lånekapital utgjør kjøpskapasitet. Løpende utgifter til renter og forbruk er ikke en del av denne beregningen. For å ta høyde for økte renteutgifter og generelt forbruk, kan man anta at en lavere lånemultiplikator enn fem ganger inntekt gir et mer realistisk uttrykk for kjøpskapasiteten. For lånekapitalen kan vi velge ulike lånemultiplikatorer. Kjøpskapasiteten er beregnet på både husholdnings- og individnivå for alle skatteytere over 23 år.
Boligverdien er en beregnet størrelse, der vi estimerer verdien av alle boliger i Norge. For boliger som nylig har blitt omsatt, benytter vi fersk prisinformasjon fra grunnboka. Det er overtagelsestidspunktet som blir brukt som prisdato. Annen info som boligstørrelse er hentet fra matrikkelen og opplysninger i boligannonser. Boliger som ikke har blitt omsatt på en stund, får estimert verdi ved hjelp av en “naboprismodell” og periodisk prisindeksering (hvordan prisene har utviklet seg i nærområdet siden tinglysningsdatoen). Vi finner nærmeste og likeste bolig som har blitt omsatt nylig, og bruker informasjon fra den tinglysningen til å estimere verdien på nærliggende boliger. Den estimerte boligverdien gjelder hele boligmassen og er derfor ikke begrenset til å se på kun de boligene som er tilgjengelige for salg. Boligverdiene er estimert i slutten av 2022. Kjøpskapasiteten og boligverdiene vises grafisk fordelt på prosentiler, der 50. prosentil er tilsvarende medianen i fordelingen. Ved å bruke medianen kan vi se på den typiske norske skatteyter eller husholdning og den typiske norske bolig.
Nyhetsbrev