Boligmarkedet: opprydding i alternative fakta

Svært mange nordmenn eier egen bolig, og andelen er høyere enn for boligmarkedet i våre naboland. Vår forkjærlighet for å eie begynte i etterkrigsårene, da det ble et politisk mål at flest mulig skulle få en sikker

økonomisk tilværelse gjennom å eie sin egen bolig. Husbanken ble opprettet, og i tiårene som fulgte ble skattesystemet også tilpasset denne politikken. Bolig er et attraktivt investeringsobjekt, og samtidig en viktig sikkerhet og sparegris for mange husholdninger.

Høy eierandel gjør at svingninger i boligprisene påvirker personlig og nasjonal økonomi. Det er derfor ikke overraskende at saker om bolig og boligmarkedet florerer i norske medier, og man kan lese om «krise», «krakk» og «boble» like ofte som «prisrekord» og «boligmangel». Boligmarkedet blir hyppig omtalt, men hva som faktisk rører seg i dette markedet er ikke alltid like godt å få med seg i mylderet av nyhetssaker. Statistikker feiltolkes og sitater tas ut av kontekst, slik at misforståelser og forvirring oppstår.

Vi ønsker å rydde opp i noen «alternative fakta» som har preget nyhetsbildet

• Den ene dagen kan man lese at det var 23 % prisvekst på boliger i Oslo i 2016, og den andre dagen står det 15 % prisvekst om samme by og samme periode. Hva er egentlig riktig? Førstnevnte er tolvmåneders prisvekst, dvs. boligprisene i desember 2016 sammenlignet med desember 2015, mens sistnevnte er den gjennomsnittlige årsveksten. Med andre ord, to helt forskjellige mål som altfor ofte blandes sammen. For Norge som helhet kom 12-månedersveksten i desember 2016 opp i nesten 13 %, mens den gjennomsnittlige årsveksten endte på 8 %. Det som er viktig å være klar over er at de fleste analysemiljøer lager prognoser for årsveksten, ikke 12-månedersveksten.

• ”Boligmarkedet i Oslo er overpriset, prisene er skyhøye”. Høye i forhold til hva? Ifølge Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi var gjennomsnittlig kvadratmeterpris i Oslo i mai 70 946 kr (72 208 kr når vi ser på 6 mnd. glidende gjennomsnitt). Det sender Oslo på en 10. plass på listen over dyreste boligmarkeder i Europa. I mange av disse byene som ligger høyere enn Oslo på listen, er i tillegg inntektsnivået lavere. Sånn sett er ikke bolig i Oslo spesielt dyrt.
• ”Det bygges rekordmange boliger” var forsiden av en riksavis nylig. Nei, det bygges ikke rekordmange boliger. Det ble gitt igangsettingstillatelser til 36 200 boliger i 2016, mens tillatelsene bikket 40 000 flere år på 70´tallet. Igangsettingstillatelsene i fjor er det høyeste antallet siden 1980.
• Boligbygging tar tid! Det virker som om mange regner med at nye boliger blir ferdigstilt ett år etter igangsettingstillatelse ble gitt. Dette er langt fra sannheten, i hvert fall for store leilighetsbygg, der 2-3 år er mer realistisk. Bankenes innstramming høsten 2013 førte til en salgsdupp for nye boliger umiddelbart, og førte videre til nedgang i igangsettingen i 2014 – som i sin tur kan gi nedgang i ferdigstilte boliger i 2017. Vi tror ikke økt tilbud av nye boliger er et argument for lavere boligprisvekst i 2017, men det finnes nok av andre argumenter for akkurat det.

• Dommedagsprofetier – Hvor lenge skal enkelte få lov til å melde krise, krakk eller boblesprekk? Etter hvert vil de jo måtte få rett. Vi vet jo alle at «what goes up, must come down». Boligprisene falt med 1,1 % nasjonalt i mai (0,7 % sesongjustert), og med 1,4 % i Oslo, men det er lite som tyder på at de kommer til å fortsette systematisk nedover over lengre tid. Hvis psykologien i boligmarkedet skulle snu brått og panikkanfall fører til at prisene i Oslo faller med 20 %, som ville blitt definert som et krakk, er det ikke verre enn at vi er på samme nivå som vi var for et år siden.
• Overheng. Hva i huleste er det og hvor stort er det egentlig? Jo, overheng er boligprisveksten vi går inn i et nytt år med. Overhenget på landsbasis var ved inngangen til 2017 nesten 4 %, og nærmere 9 % for Oslo. Det betyr at dersom boligprisene gjennom 2017 ikke endrer seg noe, så vil den gjennomsnittlige årsveksten i 2017 bli rundt 4 % for hele landet og 9 % for Oslo. Med mai-statistikken i boks, vil uendrede priser ut året gi en årsvekst på 13,7 % i Oslo og 7,7 % nasjonalt. Vi venter at den endelige årsveksten vil ende på rundt 10-11 % for Oslo og 6-7 % for landet.