Boligmarkedet drives først og fremst av at folk trenger et sted å bo, og det er hovedgrunnen til at det gir lite mening å analysere dette markedet på samme måte som aksjemarkedet. Samtidig er en mindre andel av boligmarkedet et sted for ren formuesplassering, og denne andelen er fellestrekket med aksjemarkedet. Det er ingen nyhet at det i Norge er attraktivt å investere i bolig på grunn av de mange, gunstige skatteordninger som motiverer sterkt.
Sekundærboligandelen utgjør rundt 15 % nasjonalt, og er noe høyere i Oslo, men det er mange av sekundærboligene som brukes som pendlerboliger og bebos av kjøpers barn, slik at den rene investeringsandelen er lavere.
Likevel mener jeg det finnes flere gode grunner til å ikke analysere og predikere boligmarkedet på samme måte som aksjemarkedet. Aksjer har en tendens til å variere volatilt rundt en trend over tid, og gjenkjennbare mønstre muliggjør det som kalles teknisk analyse. Derfor virker det som om noen av landets beste aksjeanalytikere er evige boligpessimister, fordi tanken om at alt har sin naturlige ”steady state” står sentralt og etter en opptur må det komme en nedtur.
Faktumet at folk faktisk må ha tak over hodet, kombinert med at det blir flere av oss år etter år (selv om befolkningsveksten avtar er den fortsatt langt over det som var normalt i årene før EU-utvidelsen), og at tomter er et begrenset gode, muliggjør en systematisk boligprisvekst over tid. Selv om vi har store fortettingsmuligheter i Norge, vil det på lengre sikt bli vanskelig å få tak i tomter der folk vil bo. Det må gå mange år med store infrastrukturinvesteringer og utflytting av arbeidsplasser til distriktene for at vi skal kunne utnytte vårt langstrakte landareal. Til sammenligning er ikke aksjer noe folk flest må ha, befolkningsveksten påvirker ikke aksjemarkedet direkte (kun indirekte gjennom produktivitetsendringer) og aksjer er heller ikke et begrenset gode.
Tradisjonelle modeller forklarer boligpriser med rentenivået, arbeidsledighet, leiepriser og nybyggingspriser, men har naturlig nok ikke med endringer i bankenes utlånsvillighet. Det er særlig det siste som har skapt de få, men brå og uforutsigbare, svingningene i boligmarkedet de siste to tiårene, jf. finanskrisen i 2008 og «minikrisen» i 2013, da bankene ble presentert for de nye egenkapitalkravene. Som kjent må de fleste boligkjøp helt eller delvis lånefinansieres, slik at innstramminger eller lettelser i bankenes utlånsvilligheten slår rett inn etterspørselen etter boliger. Aksjer, derimot, kjøper man normalt med sparepenger, enten det er bedrifter eller personer.
Tradisjonelle modeller om boligmarkedet har som regel heller ikke med tilbudsrestriksjoner, som har mye større betydning for utviklingen i boligmarkedet enn f.eks. aksjemarkedet. Et godt eksempel er leilighetsnormen i Oslo, som tvinger utbyggere i sentrumsnære bydeler til holde seg innenfor gitte regler om størrelsene på boligene de skal bygge. Dette har effektivt redusert sentrumsnær boligbygging i Oslo. Dessuten har byplanmyndighetene, både i Oslo og andre steder, i lange perioder vært mer opptatt av gesimshøyder, fasadebekledninger og grøntarealer enn å sørge for at det bygges i henhold til befolkningsvekst og andre etterspørselskomponenter. Tilsvarende tilbudsrestriksjoner finner vi ikke i aksjemarkedet.
Lista over eksempler på faktorer som er spesielle for boligmarkedet kan enkelt forlenges enda mer og jeg skal ikke gå gjennom alle, men det er verdt å nevne de høye transaksjonskostnadene og langetidsforsinkelsene. Å kjøpe og/eller flytte inn i et hjem koster mye mer enn de fleste andre typer transaksjoner. Kostnadene inkluderer blant annet søkekostnader, en rekke avgifter, utgifter til megler og flyttekostnader. Transaksjonskostnadene gjør boligmarkedet mer seigt enn aksjemarkedet, og bidrar til at prisvolatiliteten er mindre. Tilpasningsprosessen mellom tilbud og etterspørsel i boligmarkedet er utsatt for tidsforsinkelser på grunn av tiden det tar å bygge nye boliger, mens endringer på etterspørselssiden kan oppstå ganske brått. Dermed er det stort potensial for ubalanser på kort sikt, og justeringsmekanismene har en tendens til å være tregere sammenlignet med mer likvide markeder som aksjemarkedet.
Dette innlegget ble også publisert i Dine Penger 26. februar 2018.
Nyhetsbrev