Å lage boligprisprognoser – det er fali’ det

Ikke bare risikerer man analytiske bommerter, som sørger for at prognoser og faktisk utvikling går hver sin vei. I tillegg risikerer man at prognosene blir feiltolket, og sammenliknet med noe helt annet enn det man lage prognoser på. Som når en prognose på utviklingen i gjennomsnittsprisene mellom to år blir sammenliknet med prisutviklingen gjennom ett av disse årene, altså fra årets begynnelse til årets slutt.
Av: Kjell Senneset Publisert:

Hvor galt det da kan gå er 2017 et godt eksempel på. Boligprisindeksen til Eiendom Norge startet på 259,6 i januar 2017 og sluttet på 249,0 i desember samme år. Det er en nedgang på vel 4 %. Når en legger sammen alle månedsindeksene og deler på 12, får en gjennomsnittsindeksen for 2017, som var på 258,2. I 2016 var gjennomsnittindeksen 243,8. Gjennomsnittsindeksen i 2017 var dermed om lag 6 % høyere enn i 2016.

 

Så hva var egentlig prisutviklingen på brukte boliger i 2017? Minus 4 % eller pluss 6 %? For å gjøre det enda litt vanskeligere – hvis en starter med indeksen for januar 2017 og skal måle prisutviklingen gjennom 2017, da bør man vel strengt tatt måle fra januar 2017 til januar 2018, ikke desember 2017? Fra januar 2017 til januar 2018 falt prisene med 2,2 %, altså vesentlig mindre enn fallet fra årets begynnelse til årets slutt. Eller kanskje en burde måle fra desember 2016 til desember 2017? Da blir nedgangen 1,1 %. Alle disse prosentene, både +6, -4, -2,2 og -1,1 kan man risikere å bli målt mot hvis en har gått ut med en prisprognose på brukte boliger for 2017.  For journalister og andre som ikke helt skjønner forskjellen på disse målemetodene kan det blir riktig moro. «Ekspertene» spådde 6, 7 eller kanskje 8 prosent boligprisvekst i 2017, men resultatet ble to (fire, en) prosent prisfall! Snakk om «eksperter»

 

Enklere før

Fram til 2017 var omtrent alle prisprognoser basert på endringer i gjennomsnittspriser, enkelt og greit. Ingen etterspurte noe annet heller, siden boligprisene, i hvert fall de sesongkorrigerte, stort sett steg jevnt og trutt, ikke bare år for år, men også måned for måned. Sånn hadde det vært siden finanskrisa i 2008, bare med høsten 2013 som unntak. Publikum oppfattet at «fasiten» var observert endring i gjennomsnittsprisene. Det var først da prisene begynte å falle våren 2017 at interessen for prisutviklingen gjennom året tok av. Så da prisene begynte å falle i mai 2017, med fortsatt prisfall ut over sommeren og høsten, begynte problemene for fagfolkene. De måtte stå til rette for at de ikke hadde sagt et ord om at prisene ville falle gjennom store deler av 2017. Hvordan kunne dere ta så feil, sa publikum.

 

De tok ikke feil

Men det var jo ingen fagfolk som høsten 2016 eller evt. vinteren 2017 krydret prognosene for utviklingen i gjennomsnittsprisene fra 2016 til 2017 med kommentarer om utviklingen gjennom 2017. I ettertid vet vi at mange av prognosene for utviklingen i gjennomsnittsprisene fra 2016 til 2017 faktisk traff blink. Prisene steg så mye gjennom første del av 2017 at gjennomsnittsprisen i 2017 faktisk ble 6 % høyere enn i 2016. Ingen av prognosemakerne, heller ikke de som ikke traff helt, behøver å legge seg flate og beklage spådommene deres for 2017. At ingen forutså prisfallet fra mai 2017 endrer ikke på dette.

 

Men før da?

Å lage prognoser på boligprisene er uansett en risikosport, selv om en holder seg til utviklingen i gjennomsnittsprisene. Noen ganger bommes det skikkelig. Fra 2015 til 2016, f.eks., steg prisene nye mer enn det som ble spådd. Prognosesenteret bommet med 5 prosentpoeng. Det er veldig mye. Sett over lengre tid, f.eks. fra 2010 til 2017, var bommen i gjennomsnitt rundt 2 prosentpoeng. I sammen periode var gjennomsnittlig prisvekst 6,5 %. En bom på to prosentpoeng er kanskje litt mye i forhold til faktisk prisvekst, men neppe håpløst mye – mener vi. En eneste gang i denne perioden har vi spådde tiltakende prisvekst, altså at prisveksten skulle bli høyere enn året før, mens fasiten viste fallende prisvekst. Og en gang har vi spådd fallende prisvekst, når den faktisk økte.

 

Så selv om vi går på trynet noen ganger, så mener vi likevel at prognosene våre stort sett gir rimelig gode holdepunkter for årlig utvikling i gjennomsnittsprisene.