Forbygger vi oss med boliger?

Vi er tilsynelatende på vei inn i en periode med kraftig overproduksjon av boliger. I år blir det gitt igangsettingstillatelser til nesten like mange boliger som befolkningsveksten. Siden det i gjennomsnitt bor to personer pr. bolig, kan det virke som om vi bygger dobbelt så mye som vi trenger.
Av: Kjell Senneset Publisert: Emnekategorier: befolkningsvekst boliger prisfall

Dette er det mange som har oppdaget, og det spås prisfall på opptil 20 % i forhold til toppen tidligere i år. Situasjonen er ikke ulik høsten 2013, da boligprisene også falt. Ikke så rart mente mange da, det hadde jo vært bygget alt for mye alt for lenge. Så prisfallet ville bare fortsette. Og så viste det seg etter hvert at det bare var strammere kredittilgang som var årsaken til prisfallet … Da bankenes utlånsvirksomhet igjen begynte å fungere normalt, fortsatte prisene ufortrødent oppover.

 

Den gang, som nå, glemte man å ta hensyn til at mange av de nye boligene som bygges bare er erstatning for de som skrotes. Veksten i boligbestanden kan faktisk være mye lavere enn nybyggingen. Dessverre finnes det ikke statistikk over denne «svarte svanen», som er så viktig å ta hensyn til når man skal vurdere etterspørselen etter nye boliger. Tall for fysisk skroting, altså boliger som jevnes med jorden via riving, brenning, flom, jordskred osv. får vi fra SSB, og det er bare noen få tusen i året. I 2016 var det 2 500 ifølge SSB. I den grad avgangen overhodet nevnes i boligbehovsanalyser, er det slike nivåer som nevnes.

 

Hvor stor er avgangen av boliger?

Med en avgang på 2 500 boliger årlig, ville forventet levealder for en ny bolig i Norge være bortimot 1000 år, siden bebodd boligbestand er rundt 2,3 mill. Det er neppe helt realistisk. Dermed må avgangen være mye større. Den beste kandidaten til å lukke dette gapet er nok avgangen som er et resultat av fraflytting. Mange småsteder i Norge har befolkningsnedgang, som resulterer i at boliger blir stående tomme fordi de ikke kan selges for 0 kroner engang. De inngår fortsatt i boligbestanden, men nå som en ubebodd bolig. Også disse må erstattes gjennom nybygging.

 

Vi vet ikke så mye om hvor mange boliger som går ut av den bebodde boligmassen på den måten. Men det er mulig å lage beregninger over samlet avgang, altså fysisk pluss fraflyttede, samt nettoeffekten av store boliger som deles opp i små, og små boliger som slås sammen til en stor. Dette kan gjøres ved å brukes SSBs statistikk over fullførte boliger, samt tall fra folke- og boligtellingene over bestanden av bebodde boliger. Disse beregningene viser at avgangen for tiden kan være på hele 17 000 boliger i året. De fleste vil vel oppfatte dette nivået som helt hinsides, men det er tross alt bare 0,75 % av den bebodde boligbestanden. På 1970-tallet, f.eks., var årlig avgang langt over 1 % av bestanden. Beregningene gir dessuten en forventet levealder på boliger på 100 år. Det virker rimelig plausibelt.

 

Tall fra folke- og boligtellingene tyder på at avgangen øker når det bygges mye, som på 1970-tallet, og går ned når det bygges lite, som på 1990-tallet og deler av 2000-tallet. Nå for tiden bygges det mye…. Dersom virkelig avgang er i nærheten av de beregnete tallene, må det faktisk bygges på dagens nivå for at boligbestanden skal vokse i takt med den befolkningsveksten vi hadde i 2016. I forhold til befolkningsutviklingen er det dermed ikke noen overproduksjon.

 

Til dem som eventuelt har regnet seg fram til at avgangsnivåer på over 15 000 i året er helt fjernt fra virkeligheten: Vis oss dine beregninger, så skal vi vise dere våre.