Finnes normaltilstander i boligmarkedet – eller er det også her slik at det unormale er det normale? Den siste tidens jevnlige katastrofeoppslag om alskens styggedom (t.o.m. konkrete forventninger om «ragnarok») som er i ferd med å slå inn i boligmarkedet, skulle kunne tyde på at det meste nå er «mot normalt» både i nybolig- og bruktmarkedet.
Vel – sannheten er faktisk stikk motsatt. Det norske boligmarkedet har vel aldri vært mer normalt enn i 2017. Man glemmer dessverre ofte hva som er boligmarkedets oppgave og funksjon. Tanken bak den norske modellen med fri omsetning og prisdannelse er at markedslovene skal sørge for en optimal boligforsyning – dvs. sikre befolkningen et sted å bo. Tanken er altså ikke primært at boligeiere skal tjene seg styrtrike på å investere og bo i egen bolig. Andre land har valgt andre modeller – hvor ulike regulerte leiealternativer oppfattes som mer likeverdig til det å eie.
Boligmarkedet anno 2017 endte opp «all-time-high» både mht. prisnivå og antall omsetninger. Aldri før har så mange norske husholdninger fått seg et nytt (ev. et annet) sted å bo enn i 2017. Vi tenker da på summen av bruktboligsalg (selveier + borettslag) og nye boliger. Aldri før har prisnivået vært høyere. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris for norske bruktboliger ble i 2017 (ref. Eiendom Norge) om lag 40.270,- – hvilket var en vekst på ca. 7.6 % mot 2016. Eiendom Norges indeks (som metodemessig avviker noe fra kvm. prisutviklingen) viste en vekst på nær 6 %. Den negative utviklingen det siste halvåret for Norge totalt, og ikke minst for Oslos del, var m.a.o. relativt sett svakere enn veksten det første halvåret. Prisfallet har imidlertid ledet til et såkalt negativt overheng inn i 2018. For Norges del er dette overhenget mellom 2.5 % og 3,8 %, avhengig av om vi måler vektet indeks eller rene kvm.priser. Dette betyr at om prisene gjennom 2018 skulle vokse med 2.5-3.8 % så vil 2018 ende opp med null i prisvekst. Skal vi i pluss må prisene vokse mer enn nevnte nivåer. Pr. i dag anser vi dette som ikke sannsynlig, – hvilket betyr at vi for Norge som helhet antagelig vil ende opp +-0 i prisvekst for 2018.
Vi noterer relativt store forskjeller for landet som helhet i 2017, med Oslo og Østfold som ytterpunkter. Ser vi på vårt nærområde i denne sammenheng (Oslo og Akershus) så finner vi også store forskjeller. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris i Akershus i 2017 endte opp på 44.500,- hvilket er 12 % over 2016 -nivå, og antallet omsetninger steg faktisk med samme fart. Indeksmessig (vektet) steg prisene med ca. 9 %. M.a.o. all-time-high nivåer også for Akershus. For Oslos del noterer vi gjennomsnittlig kvadratmeterpris på 70.300,- (Eiendom Norge) – også dette 12 % over snittet for 2016. Omsetningene steg med 3 %, fra et rekordlavt nivå i 2016. Til tross for omsetningsvekst i Oslo så ligger vi fremdeles 30 % under tidligere toppnivåer. Det sterke prisfallet siste halvår i Oslo har gitt et negativt overheng på mellom 5 og 6 % inn i 2018. Det betyr at prisene i 2018 må stige tilsvarende før vi ender opp i null. For Akershus må prisene vokse med 2-3 % for å komme i null for 2018.
Gjennomsnittlig kvadratmeterpris i Asker i 2017 endte opp på 48.500 kr – dvs. en vekst på hele 10 %. Tilsvarende tall for Bærum viser en kvm. pris på 58.000 kr, og en vekst på 13 %. Omregnet til ca. pris pr. bolig passerte vi dermed for første gang en gjennomsnittpris på mer enn 7 millioner i Bærum – dvs. om lag 1 million høyere snitt enn i Asker. For Bærums del noterte vi dessuten et nytt all-time-high nivå for antall omsetninger. I Asker må vi tilbake til 2012 for å finne rekorden på antall omsetninger, og til tross for en svak vekst i 2017, så ligger omsetningene fremdeles om lag 35 % under toppnivået.
I Oslo steg antallet omsetninger med om lag 3 % i 2017. Også her hadde vi en topp i 2012/2013 og til tross for vekst i 2017 ligger vi fremdeles faktisk 30 % under toppen for antallet bruktbolig omsetninger. Mye skyldes kraftig vekst i nyboligsalget de siste årene i Oslo med innflytting / overtagelse i 2018/19/20. Hvilket ikke kan bety annet enn at det finnes et etterslep her (bruktboliger), både på tilbud- og etterspørselssiden.
Summa summarum kan vi fastslå at aldri har så mange fått seg et nytt sted å bo som i 2017 – og aldri har prisene aldri vært høyere. M.a.o. har markedet i en slik sammenheng fungert svært så godt i 2017. Samtidig har vi gjennom 2017 fått et tydelig omslag i prisbildet, spesielt i Oslo. Etter 5 års hysterisk oppgang lå alt til rette for en priskorreksjon. Denne gangen ble den utløst (IKKE forårsaket) av den nye boliglånsforskriften, inkl. særlige bestemmelser for egenkapitalkrav til kjøp av sekundærbolig i Oslo. Det som alltid er spennende ved slike korreksjoner av prisbildet, er de psykologiske utslagene. Det norske folk er i store drag svært så smarte, men dessverre alltid like smarte samtidig. For boligmarkedets del leder dette ofte til større utslag på priser og omsetninger enn hva man kan regne seg frem til rent logisk. Per i dag ved inngangen til 2018 kan det virke som om denne samtidige «smartheten» ikke slår til i samme grad som tidligere. Dette leses best ut av tallene for antallet omsetninger. Til tross for økt usikkerhet og massive oppslag om «katastrofe», noterer vi rekordmange omsetninger for Norge. I denne sammenheng også for Akershus som helhet. Motstrøms tendenser hele veien fra 2012 kan noteres for Oslo og Asker, selv om vi også her har hatt vekst i antallet omsetninger sett i forhold til 2016.
Boligetterspørselen er primært ikke styrt av profittønsker og investeringsalternativer, men av ønske og behov for et sted å bo. 12-14 % av Norges husholdninger oppgir å ha flytteplaner i løpet av ett år. Dette tilsvarer mer enn 250.000 husholdninger – eller dobbelt så mange som reelt sett får seg et nytt sted å bo pr. år. M.a.o., den underliggende etterspørselen er dobbelt så høy som den utløste. Årsakene til at ikke alle som ønsker det faktisk skaffer seg et nytt sted å bo er mange og ofte komplekst sammensatte. Økonomi er i denne sammenheng bare en liten del av helheten. Som oftest er det likevel såkalte normale årsaker relatert til selve livet. Man finner kanskje ikke drømmeboligen, man bytter ikke jobb / studiested likevel, man velger å pusse opp der man bor, man har overvurdert egen økonomi, osv. I tillegg står det også klart at nervøsitet og usikkerhet knyttet til videre markedsutvikling spiller inn. Boligkjøp er jo for de fleste normalt den største investeringen i livet, og sånn vil det nok fortsette.
Konklusjonen her får være at boligmarkedet inn i 2018 fremstår som mer normalt enn noensinne – både mht. omsetning og prisdannelse. Normaliteten ved at kjøpere og selgere vil finne hverandre i minst like stor grad vil fortsette også i 2018.
Dette innlegget er også publisert i «Eiendomsmagasinet nr.1» (utgiver : Adv. Ek eiendomsmegling). Tallene i den artikkelen avviker noe fra tallene her fordi basis der var foreløpige tall pr. ultimo januar.
Nyhetsbrev