Naturen går sin gang ...

Oppmerksomheten rundt det norske boligmarkedet har de siste årene klatret seg opp til hysteriske nivåer. Dette blir spesielt synlig i forbindelse med publiseringen av Eiendom Norge sin månedlige boligprisstatistikk. Ikke et galt ord om denne statistikken – som holder en meget høy statistikkfaglig kvalitet. Det er likevel oppsiktsvekkende å notere alle utspill og kommentarer som videreformidles ukritisk og med største alvor i alle mulige kanaler basert på den siste månedens utvikling.
Av: Bjørn-Erik Øye Publisert:

Månedlige endringer i boligmarkedet er fullstendig uinteressante – her er det faktisk de lange linjene som gjelder – dvs. befolkningsutvikling og sammensetning, boligbestandens kvalitet og kvantitet, urbanisering og sentralisering, samt generelle økonomiske faktorer som sysselsetting, kjøpekraft og tilgang på finansiering. Og svært viktig, myndighetskrav og reguleringer av rammevilkår rundt boligmarkedet. Vi har som kjent i Norge antagelig det mest liberale boligmarkedet i Europa når det gjelder kjøp og salg av boligen. Dette ved at man kan selge og kjøpe av/til hvem man vil til hvilken pris man vil. En såkalt fri markedsmodell. Det man ofte glemmer er at boligmarkedet rammemessig er omgitt av et omfattende lovverk og reguleringselementer. Alt fra plan og bygningslov, lokale reguleringsbestemmelser, tekniske krav, forbrukerbestemmelser og garantier, finansieringsreguleringer, osv. Hver for seg rimelige og fornuftige reguleringer/bestemmelser,  men som i sum ofte virker svært fordyrende og ineffektivt på boligproduksjonen. Dette bl.a. ved svært lang tid fra planlegging til ferdigstillelse av et boligprosjekt. Faktisk ganske vanlig med 5-8 år – i tillegg kommer etterfølgende garantiperioder.

 

I og med at boligmarkedets utvikling mht. tilbud og behov er basert på lange demografiske trender, er dessverre effekten av myndighetenes kortsiktige tiltak (som nå sist med Finanstilsynets boliglånsforskrift) svært negativt og fordyrende på lang sikt.

 

Vi har i dag en boligbestand på 2.55 mill boliger fordelt 5.2 mill personer, hvilket gir snaut 2 personer pr. bolig. I og med at 60 % av boligmassen er eneboliger så har vi generelt godt med m2 – plass og rom tilgjengelig pr. person. I og med at vi ligger på verdenstoppen mht. å ta vare på boligene våre (årlig mer enn 70 milliarder til oppussing og vedlikehold), så har vi en også en høy standard i boligmassen.  De høye nivåene på våre oppgraderingsinvesteringer har faktisk bidratt til omlag 1/5 av prisveksten de siste 30 årene.

 

Norges befolkning passerte sin første million i 1822, den neste kom 68 år senere i 1890. 3 millioners grensen falt i 1942 (dvs. etter nye 52 år). Etter ytterligere 33 år (1975) ble vi 4 mill. – deretter har det flatet litt ut med 5 mill først i 2012. 6 millioners grensen ligger an til å bli passert rundt 2035 (gitt at dagens lave innvandringstall holder seg). I rene behovstall betyr 6 millioner i 2035 at boligmassen netto bør vokse med 25.000 boliger pr. år fremover. I tillegg kommer erstatning for riving og bortfall, hvilket gir et brutto behov på rundt 32.000  nye boliger pr. år.

 

Nevnte behovstall er likevel for lavt fordi det ikke hensyntar behovet for endringer i boligmassen som en følge av fortsatt sentralisering/urbanisering og fordeling av befolkningen i alders- og familiegrupper.

 

Pr. i dag bor 83 % av befolkningen i tettsteder – dvs. en vekst fra 76 % bare fra årtusenskiftet. Tilbake på 60-tallet var det snaut 50 % som bodde i tettsteder – mao en formidabel sentraliseringsreise. Det stopper selvsagt ikke her – frem mot nevnte 6 millioner innbyggere i 2035 vil andelen i tettsteder sannsynligvis ha passert 90 %.

 

Grafen viser at netto flytting til “sentrale kommuner” pr. år nå ligger på nivåer rundt 9.000 personer. Viktig her er også at vi i 2017 hadde de høyeste flytteratene noensinne, hvilket har en klar sammenheng med sentralisering og hyppigere boligskifter i takt med endret familiesituasjon. Med økt sentralisering kortes botiden betydelig ned. I 1960 var gjennomsnittlig botid over 15 år, mens den nå nærmere seg 6-7 år (i byer enda lavere). Økt flyttefrekvens gir selvsagt en høyere dynamikk og økt omsetning av boliger – og også en mer “rettferdig” prising i og med flere budgivere/interessenter pr. bolig.

 

Klipper vi tallene ned til Oslo, Asker og Bærum er trendene akkurat nå faktisk negative for Oslo og positive for Asker og Bærum, hva angår netto flytting. For 2017 ble det notert rekordtall for flyttinger mellom fylker, mellom kommuner og internt i kommuner. Ett viktig unntak er Oslo som går motsatt vei. Flyttegevinsten skjer i favør av Akershus med 17.050 flyttinger fra Oslo og kun 10.450 motsatt vei.  88 % av tilflyttingsoverskuddet i Akershus skyldes utflytting fra Oslo. Bl.a. relatert til utflytting fra Oslo ventes befolkningen i Asker og Bærum å vokse til nær 250.000 i løpet neste 20 år, – hvilket i så fall gir et behov for netto vekst i boligmassen på 1.600 boliger pr. år. I tillegg kommer boliger som rives eller på annen måte forsvinner. På 2000-tallet har det gjennomsnittlig blitt ferdigstilt 780 boliger. En dobling av dette nivået i tiden fremover virker helt usannsynlig – hvilket betyr en fortsatt ubalanse i disse to markedene i forhold til forsatt etterslep på tilbudssiden som i sin tur vil presse prisene mer enn nødvendig.

 

For Oslos del er faktisk situasjonen nå akkurat motsatt – dvs. svært høyt salg og etterfølgende produksjonsvolumer som nå er på vei ut i markedet – samtidig som befolkningsveksten er svakere enn på lenge og også det nevnte flytteunderskuddet i forhold til Akershus. På kort sikt (dvs. de nærmeste to årene) vil dette ha en avdempende effekt på prisutvikling i Oslo. På lenger sikt tilsier befolkningsprognosene for Oslo 800.000 personer mot 2040 – dvs. netto boligbyggebehov på 3–4.000 boliger pr. år. Også her et tillegg for boliger som faller ut av markedet av ulike årsaker. Siden årtusenskiftet har årlig ferdigstillelse ligget på 2.650 boliger pr. år.  Kun ett år, i 2005, passert man 4.000 fullførte boliger. Slik sett vil også prispresset i Oslo sannsynligvis øke på igjen etter 2020 – til tross for den store mengden av boligprosjekter på gang der. Nøkkelen her vil være en bedre fordeling av nybygde boliger – ikke bare i den dyre enden av skalaen.

 

I tillegg til befolkningsvekst og sentralisering, er det på gang sterke endringer mht. aldersfordeling i befolkningen.  Den såkalte “eldrebølgen”  – dvs. dagens 45–55 åringer som etter hvert nærmer seg pensjonsalder – ligger an til å bli svært lang i og med at forventet levealder for denne gruppen ventes å nærme seg 90 år. Meget godt nytt for etterspørselssiden i boligmarkedet de nærmeste 20–30 årene.  Dels er denne gruppen svært kjøpesterk,  har tenkt til å bli svært gamle og har ikke til hensikt å overlate noe særlig med verdier til arvingene (?).  Noe av resultatet ser vi i dag i et kokende hyttemarked, men også i sentralt beliggende leiligheter.

 

Et lite apropos mht. at naturen går sin gang. Kjenner selv ingen som har kontaktet Norges bank eller laget egne renteprognoser før de har gått bort og forelsket seg – eller sågar satt igang sine egne barneproduksjonsforsøk. Tilsvarende gjelder vel også ved skilsmisser – forelskelsens veier er fremdeles uransakelige…

 

Naturen vil fortsatt gå sin sin gang – ikke minst i boligmarkedet …..  og takk for det.

 

Dette blogginnlegget er også publisert i «Eiendomsmagasinet nr.2 – 2018» distribuert med Finansavisen 7. sept. 2018 (utgiver : Adv. Ek eiendomsmegling).