Det begynner med at de hevder at lav boligbygging i Oslo bl.a. kan forklares med at etterspørselen er påvirket negativt av økning i husholdningsstørrelsen. Det kunne vært riktig hvis denne økningen skyldes at folk gjerne vil bo stadig tettere sammen. Men sånn er det neppe. Svaret er nok heller at husholdningsstørrelsen nødvendigvis må øke når befolkningen øker mye raskere enn boligbestanden. Handelsbanken prøver å underbygge påstanden sin med at antall enpersonshusholdninger ikke har økt de siste årene. Nei, hvordan er det mulig å øke antall enpersonshusholdninger i en by der boligmarkedet og veksten i boligbestanden er en brøkdel av veksten i den voksne befolkingen? For å slippe å bo hjemme til de blir kastet ut, flytter unge voksne sammen i kollektiv. Og et kollektiv er en flerpersonshusholdning. Vanskeligere enn dette er det ikke.
Handelsbanken peker også på at nettoinnvandringen fra inn- og utland tar en mindre del av befolkningsveksten i Oslo enn før, noe som isolert sett reduserer boligetterspørselen. I motsetning til de som kommer til gjennom fødsler har jo ikke innvandrerne noe sted å bo, og må derfor straks hive seg ut i boligmarkedet. Her kan de ha litt rett, men effekten av at innvandringsandelen av befolkningsveksten har gått ned, er så liten at det knapt merkes på den delen av boligetterspørselen som bestemmes av demografiske faktorer. Og denne delen av boligetterspørselen beregnes på en helt annen måte enn det Handelsbankens analytikere synes å tro. De mener tydeligvis at demografimodellene stort sett begrenser seg til å dele befolkningsveksten på gjennomsnittlig husholdningsstørrelse, dvs. omtrent to. Her tar de grundig feil!
Det krever for mye spalteplass å gå gjennom alle sider av Handelsbankens analyse av boligmarkedet i Oslo. Konklusjonen deres er til slutt at siden den prosentvise veksten i boligprisene i Oslo i mesteparten av perioden 2003 til 2016 har vært moderat, og lavere enn i mange andre byer, er det ikke noe spesielt stort etterspørselsoverskudd i Oslo. På leit etter årsakene til dette finner de altså på finurlig vis en rekke faktorer som støtter denne oppfatningen. Ytterligere stimulering av boligbyggingen kan dermed fort føre til overskuddstilbud og prisfall.
Her er problemet deres at de, til tross for gjentatte forsøk på korreksjon, fortsatt leser boligprisstatistikken feil. Det går tydeligvis ikke inn hos bankens analytikere at det blir misvisende å sammenlikne prosentvis vekst i boligprisene i Oslo med prosentvis prisvekst i byer hvor prisNIVÅET er mye lavere. Hvis boligprisene jevnt over vokser med 10 %, også i Oslo, vil gjennomsnittlig kvadratmeterpris i andre større byer kanskje øke med 3 000-4 000 kr, mens veksten i Oslo blir 5 000-6 000 kr. Det er altså nødvendig med mye sterkere prispress, eller etterspørselsoverskudd om en vil, for å få til en prisvekst på 10 % i Oslo enn i andre byer. Og det nytter ikke å vise til at lønnsnivået er høyere i Oslo, sånn at det likevel er prosentvis vekst vi må se på. De mange småhusholdningene i Oslo sørger for at betalingsevnen i hovedstaden ikke er høyere enn i andre byer, selv om det individuelle lønnsnivået kanskje er litt høyere. Det finnes knapt noen kommuner i Norge hvor husholdningene får kjøpt så lite bolig for en medianinntekt som i Oslo. Og dessuten, hvis en måler boligprisveksten målt i kr/m2 istedenfor i prosent, blir veksten sterkest i Oslo i hele perioden 2003-2016. Dermed er det ikke mulig å trekke noen annen konklusjon enn at et sterkt og vedvarende misforhold mellom boligetterspørsel og boligtilbud er hovedårsaken til prisutviklingen i boligmarkedet i Oslo de siste 10-15 årene.
Nyhetsbrev