Boligpriser som fortjent

Som «forventet» fordi januar og februar tilsynelatende alltid er de månedene med størst forskjell på etterspørsel og tilbud.  Nordmenn og kvinner er som kjent alltid lure, men i boligmarkedsammenheng kan det se ut som man også alltid er lure SAMTIDIG. Av en eller annen mystisk årsak ligger vi i boligdvale i årets siste måneder. Denne dvalen tar imidlertid ettertrykkelig slutt så snart nyttårsrakettene er avfyrt. Så også i år. Antall omsatte enheter i januar og februar steg med 10 % og passerte mer enn 13.000 omsetninger. Samtidig sank tilbudssiden (antall utlyste enheter) med mer enn 13 % i forhold til samme tid i fjor.

Så langt i år tilsier årsveksten i boligpriser 8,7 % økning for 2015.

Når vårsola etter hvert titter frem, vet vi at antall annonser (selgere) normalt vil øke kraftig. Problemet da er jo at svært mange allerede har bidratt til hysteriske budrunder og endt opp med å kjøpe til en litt høyere pris enn planlagt, alternativt blitt så skremt at hele boligkjøpet blir lagt på is et halvt års tid. Konsekvensen blir uansett en større grad av balanse mellom tilbud og etterspørsel – før det tipper over til fordel for kjøpersiden i sommermånedene. I august er kjøperne igjen på plass, mens mange selgere gjerne drøyer til september før de får lagt boligen ut for salg. Fra oktober forsvinner mange kjøper i hi igjen, og overskudd av selgere leder til lavere temperatur på visningene.

De nevnte sesongvariasjonene er faktisk vanskelig å forstå rent logisk. Vi finner faktisk ingen signifikante sammenhenger med f.eks. inngåtte ekteskap (årlig topp i juni+august og lavest i januar), tidspunkt for skilsmisser (jevnt fordelt utover året), innvandring, bytte av arbeid, etc.

Fødsler når en topp i april med 170 nye samfunnsborgere pr døgn og motsatt lavest i november med snaut 140 pr døgn. En av få faktorer som kunne brukes logisk er skolestart og studiestart som har toppunkter i august og januar. Problemet her er at logikken svikter i forhold til innflytting. Skal boligen være innflyttingsklar til skolestart burde jo kjøpet vært gjennomført 1 til 2 måneder i forkant – eller?

Det norske boligmarkedet er antagelig det mest liberale i hele Europa – i hvert fall mht omsetningsleddet.  Vi kan i prinsippet kjøpe og selge til hvem vi vil, og til hvilken pris vi vil. Om alle andre forhold var stabile, skulle dette systemet sørge for ideell balanse mellom tilbud og etterspørsel på ethvert tidspunkt. Når dette ikke skjer, skyldes det en rekke forhold som endrer og forstyrrer denne balansen uavhengig av etterspørseldannelsen, dvs. behovet for boliger i forhold til befolkningens størrelse og sammensetning.

De seneste årene er det helt tydelig at myndighetens ønske og vilje til å regulere (les: skjerpe) rammevilkårene (tekniske krav, miljøkrav, etc) for nyproduksjon sterkt har bidratt til en for lav produksjon av nye boliger. Hvilket i sin tur gir et sterkt bidrag til et høyere prispress. Sammenhengen mellom for lav produksjon av nye boliger og prisutvikling på boliger, er mest tydelig i Oslo og Bergen. I Oslo ligger behovet i dag på mellom 6. og 7.000 boliger pr. år, mens produksjonen så vidt passerer 2.000. I Bergen har vi et behov for ca. 2.000 nye enheter pr år, mens reell produksjon nå ligger på snaut 1.000 enheter.

Sterkest bidrag til utløst etterspørsel finner vi i finansielle rammevilkår. Boligmarkedet reagerer momentant på slike endringer. Sist i 2013 hvor bankene i praksis drev med kreditt-rasjonering for å styrke sin egenkapital til myndighetenes nye skjerpede soliditetskrav. Samtidig fikk vi en situasjon hvor Husbanken gikk «tom» for penger siste halvår. I tillegg fikk vi – som vanlig – en byge av høstlig depresjon, med tilnærmet fritt spillerom for alle bankenes egne dommedagsprofetier. Boligprisene gikk selvsagt ned, men faktisk mindre enn det det logisk skulle ha gjort. Årsaken var at «naturen» gikk sin gang da også – dvs. behovet for bolig (behovdannelsen) i praksis ikke følger konjunkturene. Salget av nye boliger og tilhørende produksjon, sank kraftig gjennom året.

Det siste året har i og for seg vært en gjentagelse av 2013. Innledningsvis i 2014 var det bare positivitet og fremtidshåp, så fulgte en eventyrlig sommer rent værmessig (faktisk enda bedre enn i 2013) og høsten ble igjen dominert av bankenes dommedagsprofeter.  Profetiene denne gang var relatert til en lenge annonsert nedgang i investeringene fra olje/gass-sektoren. Disse investeringene (vet vi nå) vil synke fra rekordhøye 214 mrd i 2014 til om lag 189 mrd (tredje høyeste nivået noensinne) i 2015. Nettoeffekten av fallet vil pga. at ca. halvdelen av disse investeringene er import, være om lag 12 mrd. Greit da å nevne at samlede BAE-investeringer vil øke med 14 mrd., dvs. i praksis utligne dette fallet. Et bidrag til denne veksten er at både salget av nye boliger og tilhørende produksjon igjen peker oppover.

Den viktigste forskjellen i forhold til boligprisene i 2014 mot 2013 er at tilgangen på kreditt og rammevilkårene rundt kredittgivning har vært stabile gjennom hele året. I praksis ser vi nå banker som de facto er i reell konkurranse om lånekundene, noe boligkjøpere selvsagt benytter seg av. Boligen er tross alt det viktigste infrastrukturelementet vi har, og er faktisk en nødvendighet for et velfungerende livsløp. Motsatt av det mange bankøkonomer synes å tro, nemlig at boligen primært er en investering på linje med alle andre typer investeringer.

Bunnlinjen i denne sammenheng er at vi i Norge har boligpriser som fortjent. Dels skyldes dette en eventyrlig vekst i landets økonomi over en 30 årsperiode. Samtidig har vi valgt en liberal markedsmodell som fundament i boligforsyningen. Dessverre har reguleringsiver og manglende fokus på boligforsyning i samfunnsdebatten gitt en kontinuerlig for lav boligproduksjon i alle år etter 1997. I tillegg har vi nå (…. endelig) fått en velfungerende banksektor, dvs. i forhold til en reell konkurranse om lånekundene. Dette kombinert med historiens laveste nominelle renter (realrenten var faktisk lavere på 80 – tallet) – gjør at konkurransen om hvert eneste utlyste objekt bare øker, inntil vi får på plass en boligproduksjon som i større grad samsvarer med behovdannelsen.

Sist – men ikke minst. Norske boligkjøpere og selgere er alltid like lure SAMTIDIG, hvilket gir pussige sesongvariasjoner.