Relativt dyre eller relativt billige boligpriser?

Daglige medieoppslag gir inntrykk av at norske boligpriser befinner seg på verdenstoppen. Påstander om at nok er nok, og at vi nå snart står foran det store krakket, får på mystisk vis store førstesideoppslag – gang på gang
Av: Bjørn-Erik Øye Publisert: Emnekategorier: boligpriser europa produksjonskostnad

Og rett skal være rett. Norske boligpriser har de siste 10 årene steget med formidable 6,3 % pr. år. Denne vekstraten ser ut til å holde seg ut dette året. Så langt i år (per april) ligger prisene på 10-årsnittet, 6,3 %. Den underliggende tendensen er enda sterkere og peker i retning av 7,4 % for hele året.

Sannheten er at vi faktisk har lavere boligpriser enn fortjent, sett i forhold til vår sterke økonomi

Til tross for tre ti år med sterkt vekst i boligprisene, finner vi Norge et godt stykke under det europeiske gjennomsnittet hva angår priser på leiligheter i hovedstedene (dvs. der hvor vi normalt finner de høyeste prisene i det enkelte land). Når det gjelder produksjonskostnadene derimot, så finner vi Norge på en europeisk annenplass, kun slått av Sveits.

 

Norsk økonomi har opplevd en eventyrlig vekst de siste 30 årene. Naturlig nok har boligprisene fulgt med oppover, ikke minst fordi boligforsyningsproblematikken i praksis har vært prioritert relativt langt ned på den politiske agendaen. Konsekvensen av en slik passivitet har blitt en kontinuerlig underproduksjon av boliger, sett i forhold til befolkningsutviklingen.

 

En ekstremt god økonomi i kombinasjon med et stadig voksende gap mellom boligproduksjon og behov, vil naturlig nok bidra til en ytterligere prisvekst, både på nybygg og brukt.

 

I teorien skulle et vedvarende underskudd på nye boliger gi en prisvekst og et prisnivå på nybygg som balanserer bruktprisene. Markedsmekanismen skulle bidra til at prisnivået på brukt speiles mot nivået på nybygg, hvilket i sin tur skulle lede til en produksjon som minst er på linje med etterspørselsdannelsen (gitt at kjøpekraften også beveger seg i positiv retning).

 

Med hensyn til nybyggkostnadene så ser vi at teorien stemmer, med en velfortjent andre plass på den europeiske kostnadstoppen, dog klart slått av Sveits. Produksjonsverdi pr m2 nybygg (ekskl. moms og inkl. tomt) i Norge var i 2014 på omtrent kr. 35.000,-, dvs. hele 20 % under nivået i Sveits. I forhold til våre naboland ser vi at våre produksjonsverdier ligger 60-70 % høyere. Den store avstanden til våre naboland skyldes delvis et særnorsk høyt kostnadsnivå, dyrere tomter, svak produktivitetsutvikling over en 20 årsperiode og, ikke minst en ekstremt sterk og særnorsk regelverks- og forskriftsvekst. En regelverksflora vi har kunnet ta oss råd til med bakgrunn i en generelt sterk økonomi.

 

Produksjonskostnader, bolig, per m2, Europa
Produksjonskostnader, bolig, per m2, Europa

Et stort paradoks ved at Sveits og Norge ligger på topp – er at disse to landene finnes på hver sin ende av skalaen mht boligmarkedsstruktur. Sveits har antagelig det mest regulerte boligmarkedet i Europa, hva angår muligheten til å prise leienivåer, mens Norge befinner seg i den andre enden, dvs. det minst regulerte. Dette er spesielt synlig bl.a. ved at Sveits har et flertall som leier sin bolig (leiene er sterkt regulert), mens vi i Norge har en av Europas laveste leieandeler (Norge har såkalte markedsleier).

 

Ytterligere et paradoks er at den sveitsiske «reguleringsmodellen» har vært en suksess mht. å produsere et antall boliger som står i forhold til befolkningsvekst, mens den norske modellen har gitt et produksjonsunderskudd på mer enn 100.000 enheter bare de siste 10 årene.

 

Salgspris leilighet, hovedstad, Europa, NOK/m2
Salgspris leilighet, hovedstad, Europa, NOK/m2

Høye produksjonskostnader for nybygg skulle i teorien speiles i bruktpriser, eksempelvis via leilighetsprisene i hovedstedene (som normalt har de høyeste prisene).

 

Her er det, i alle fall for Norges del, helt klart at teori og praksis ikke stemmer. Norge havner på denne statistikken godt under det europeiske gjennomsnittet, bak både Sverige og Finland (til tross for at våre nybyggkostnader ligger 60 – 70 % over nevnte land).

 

Et naturlig spørsmål ved å se disse to statistikkene i sammenheng, er om norske boligpriser rett og slett er for lave sett i forhold til produksjonskostnadene.

 

Sannheten er at vi faktisk har lavere boligpriser enn fortjent, sett i forhold til vår sterke økonomi.

 

PS! Europas dyreste leiligheter finnes i Monte Carlo, NOK 490.000,- pr. m2 løp og kjøp.

 

Fortsettelse følger …