Det at hyttekjøpet ikke er fundert på investeringsmotiver syntes veldig klart da hyttemarkedet snudde i 2015, fra en svakt nedadgående trend fra 2008 til 2014. Parallelt med at oljeprisene falt kraftig inn i 2015 slo den store depresjonen inn i norske husholdninger. Vi falt fra en sikker 1. plass på det europeiske optimismebarometeret ned til en 14. plass, til nivåer med Slovakia og bare snaut bedre enn Hellas. Depresjonen traff en bunn sommeren 2015. På samme tidspunkt eksploderte interessen for hyttekjøp og hyttemarkedet, og hyttebygging økte etter 8 år med nedgang og stabilt sideleie for omsetningsprisene (realverdi).
Normalt synker interessen for større husholdningsinvesteringer når usikkerheten øker og fremtidsforventningene synker. I det norske hyttemarkedet fikk vi stikk motsatt utslag – hvilket understreker at hyttekjøp ikke primært er tuftet på økonomiske motiver. Kanskje søker vi med hyttekjøpet å erstatte en økonomisk ubalanse med en sjelelig balanse. En drøm om å leve i pakt med naturen og samtidig nyte familielivets gleder, koste hva det koste vil.
Totalt sett steg prisene på brukte hytter med 22 % fra 2008 til 2016, altså en årlig prisvekst (nominelt) på litt over 2 %. I samme periode steg boligprisene med om lag 66 % (nominelt) – en prisvekst om lag 3 ganger så høy som for hytter.
For 2016 noterer vi en prisvekst samlet sett på 0,5 %, hvilket i praksis betyr et realprisfall på nær 2 %. Dette skjer samtidig med at interessen for å kjøpe hytte ligger på et rekordhøyt nivå. Hele 66 000 husstander sier (pr. feb. 2017) at de har konkrete planer om å kjøpe hytte. Ytterligere 200 000 svarer at de i fremtiden under visse omstendigheter kunne tenke seg å kjøpe hytte. Etterspørselsveksten som eksploderte høsten 2015 resulterte i en voldsom byggeiver og 2016 endte opp med 7 821 igangsatte hytter, hvilket er «all-time-high» med 14 % vekst fra 2015, og hele 35 % over nivået fra 2014. Som vist i tabellen fordeler denne veksten seg svært ubalansert over det ganske land. Vinneren er Oppland med en dobling av igangsettingen fra 2014 til 2016, tett fulgt av Buskerud med 82 % vekst. I andre enden av skalaen finner vi kystfylkene Østfold og Vestfold med sterk nedgang i igangsettingen.
Fellesnevneren her i den positive enden av skalaen er fjellet og fjelldestinasjoner og i motsatt ende kysten i Østfold, Vestfold og Vest-Agder.
Mange fylker med et stort antall fritidsboliger langs kysten har svakere prisutvikling enn i fjellfylker. Deler av hyttemarkedet er ved første øyekast hverken logisk eller balansert, all den stund nybyggingen er minimal i kystkommunene og at det er flere som drømmer om hytte ved sjøen enn på fjellet. Av tidligere nevnte 66 000 som planlegger hyttekjøp i Norge, er det 38 000 som primært ønsker seg et sted ved kysten. Når prisene ved kysten til tross for dette potensielle etterspørselstrykket utvikles svakere enn i fjellet, så skyldes det 2 forhold. Dels er disse kystnære eiendommene (spesielt i populære kommuner) allerede meget dyre, hvilket gjør at mange rett og slett ikke har råd. I tillegg har vi her en sterk (og økende) konkurranse fra fritidseiendom i utlandet. Når Norwegian og andre åpner flere direkte ruter til f.eks. steder i Spania så bidrar dette til svakere prisvekst på Sørlandet, det vil si balansert ubalanse også her.
Hva angår omsetning av brukte hytter (i fritt salg) så viser disse tallene en tilsvarende tendens som nybyggingstallene, med en vekst på 11 % i 2016 fra 2015 og nesten 30 % oppgang fra 2014. Tilsvarende ubalanse også her med hensyn til geografisk fordeling. Vinnerne i hyttemarkedet er igjen fjellet og destinasjonene i Buskerud, Oppland, Hedmark og Aust-Agder med en omsetningsvekst på 40 %, og motsatt kystfylkene Østfold og Vest-Agder med en vekst på under 10 %. Unntaket i denne oppstillingen er Vestfold med en omsetningsvekst for brukte hytter på nesten 40 % fra 2014 til 2016.
Basert på normal markedsteori skulle man med en slik etterspørselsvekst over en så kort periode forvente kraftig prisvekst, altså at tilbudssiden i denne type marked ikke skal kunne klare å respondere raskt nok på etterspørselsendringer til å unngå sterk prisvekst. I motsetning til situasjonen i boligmarkedet, ser vi at hyttemarkedet de facto har en tilbudsside som fungerer, både i fjellheimen og ved kysten.
I fjellheimen har vi for det første en uendelig tomtereserve, per dags dato nærmere 90 000 i praksis ferdig regulerte og byggeklare tomter. I tillegg finnes god byggekapasitet lokalt. Dette fordi hytteprosjekter som oftest er enklere rent teknisk enn andre bolig- og yrkesbyggprosjekter. Dessuten tar profesjonelle husbyggere (ferdighusprodusenter) større andeler av dette markedet. Til sist noterer vi at tilbudet av brukte hytter øker kraftig når etterspørselen øker. Andelen som sier de vurderer å selge hytta er nå 8%, tilsvarende 36 000 enheter. Dette er en oppgang på 60 % på ett år. Samlet sett ble det i 2016 omsatt 11 600 brukte hytter i såkalt fritt salg. Vi forventer at dette vil vokse til i overkant av 12 000 enheter i år, hvilket da betyr at vi i 2017 vil ha et potensielt tilbudsoverskudd på 24 000 enheter.
Til tross for en balanse mellom selgers prisforlangende og kjøpers prisforventninger (2,1 million kroner), så er det åpenbart at det potensielle tilbudsoverskuddet bidrar til å presse prisene nedover og ikke oppover. Vi skriver her det «potensielle» tilbudsoverskuddet fordi det er et faktum at mange av de nevnte 36 000 brukte hyttene som kan legges ut for salg antagelig ikke har den standarden som etterspørres i markedet.
I tillegg har vi her ytterligere en ubalanse i tilbudssiden i forholdet mellom priser og kvalitet mellom nybygg og brukte. «Nybygg» skal normalt være relativt mye dyrere enn brukte, spesielt i hyttemarkedet hvor standarden for 20 år siden var en helt annen enn i dag. Likevel ser vi en slags ubalanse også her. Det er i dag mulig å kjøpe ny hytte av relativt god standard og med god beliggenhet til priser mellom 2 og 3 mkr. (finnes også eksempler på enda rimeligere prosjekter). Dette innebærer at nybyggprisene er med på å presse bruktprisene nedover – i det man antagelig får betydelig mer «value-for-money» for 2,5 mkr. til et nybygg kontra tilsvarende beløp for et bruktprosjekt.
Den siste balanserte ubalansen i denne omgang, er forholdet mellom bygging / kjøp på «destinasjonene» i forhold til alternative områder litt lenger fra alpinbakkene. Bygging og omsetningstallene for 2016 viser klart at destinasjonene er vinnerne. Se tabellen for noen eksempler.
For Hemsedal fikk vi en igangsettingsvekst på hele 443 % fra 2014 til 2016. Dette til tross for at gjennomsnittprisene på hytteomsetninger i Hemsedal sank med 13 % fra 2014 til 2016. Igjen en merkelig ubalanse i forhold til tilbud-etterspørselsteori. En nybyggingsvekst på mer enn 400 % i løpet av 2 år tilsier jo en kraftig underliggende etterspørsel som også burde ha vist seg i bruktmarkedet. Når så ikke skjer så kan det kun forklares med at nybygg oppfattes som rimelig i forhold til bruktprisene sett i forhold til hva du får for pengene. Apropos – snittprisen på brukte hytter på Hemsedal i 2016 var 2,5 millioner kroner! Antar da at nybyggprisene ikke ligger vesentlig over dette nivået, balansert ubalanse.
I den andre enden av skalaen finner vi Trysil hvor vi observerer en omsetningsvekst i bruktmarkedet på hele 42 %, men en igangsettingsvekst på bare 5 %. Trysil har med andre ord en motsatt ubalanse sett i forhold til Hemsedal. En 42 % vekst i bruktomsetningen tilsier en høy underliggende etterspørsel også i Trysil, men som ikke gir seg utslag i nybyggingsaktiviteten. Forklaringen her er nok konkurransen fra nabokommunene til Trysil, som noterer kraftig nybyggingsvekst. Trysil har med andre ord tilsynelatende priset seg ut sammenlignet med nabokommunene hva angår tomtepriser.
Vi kan altså konstatere at markedets tilsynelatende logiske lover ikke gjelder i hyttemarkedet. Balanserte tilbuds- og etterpørselsmekanismer viser seg her å være svært ubalanserte.
Kanskje er det slik fordi hyttekjøp primært handler om sjelelig balanse?
Nyhetsbrev